კომპანიების შესახებ, საკითხი მარტივია: კომპანიის მიერ საცხოვრებელი ფართის (ბინის, სახლის) გაყიდვა მისი ეკონომიკური საქმიანობის ნაწილია, რაზეც საგადასახადო შეღავათი დაწესებული არ არის. შესაბამისად, მათ მიერ ეს გაყიდვები დაიბეგრება ჩვეულებრივი წესით.
საკითხი რთულად გადასაწყვეტია ფიზიკური პირის მიერ საცხოვრებელი ფართების (ბინის, სახლის) გაყიდვის შემთხვევაში. საქმე ისაა, რომ რამდენიმე წლის წინ მათთვის მოხდა დაბეგვრის წესებში ცვლილება ამ საკითხში. კერძოდ, 2021 წლამდე, ფიზიკური პირის მიერ ბოლო 48 თვის განმავლობაში არაუმეტეს 4 საცხოვრებელი ბინის ან სახლის (მასზე მიმაგრებული მიწის ნაკვეთით) არ ითვლებოდა ეკონომიკურ საქმიანობად და შესაბამისად, დღგ-ით არ იბეგრებოდა. 2021 წლიდან კი, შესაბამისი ჩანაწერი საქართველოს ფინანსთა მინისტრის 31.12.2010 წ. №996 ბრძანებით დამტკიცებული „გადასახადების ადმინისტრირების შესახებ" ინსტრუქციიდან ამოღებულია, სანაცვლო კი არ შემოღებულა. ეს კი ნიშნავს იმას, რომ ამჟამად (2021 წლიდან), ფიზიკური პირის მიერ საცხოვრებელი ფართების (ბინების, სახლების) დღგ-ით დაბეგვრა/არდაბეგვრის საკითხი დგინდება ზოგადი წესების მიხედვით, ანუ იმისდა მიხედვით, ფიზიკური პირისთვის ამ საცხოვრებელი ფართის (ფართების) გაყიდვა წარმოადგენს მის ეკონომიკურ საქმიანობას თუ არა, რაც ხშირ შემთხვევაში, საკამათო შეიძლება იყოს.
შემოსავლების სამსახურის უფროსის 2021 წლის 17 მარტის №7536 ბრძანების თანახმად (შემდგომი ცვლილებებით), დამტკიცებულია „დამატებული ღირებულების გადასახადის შესახებ მეთოდური მითითება", რომელსაც თან ახლავს 9 დანართი. მათ შორის არის №4 დანართი „დასაბეგრი პირები", რომელიც შეიცავს ასეთ განმარტებას:
„ბ) ეკონომიკური საქმიანობა - ბ.ა)„მეწარმეთა შესახებ" საქართველოს კანონის პირველი მუხლის მე-2 და მე-3 პუნქტით გათვალისწინებული საქმიანობა;
ბ.ბ) საქონლის მიწოდების/მომსახურების გაწევის ოპერაციების განმახორციელებელი პირების საქმიანობა, გარდა ერთჯერადი/არარეგულარული ხასიათის საქმიანობისა, ამ მუხლის მე-3 ნაწილის გათვალისწინებით;
ბ.გ) ქონების გამოყენება რეგულარული შემოსავლის მიღების მიზნით".
იგივე დანართი შეიცავს ასეთ მაგალითს:
„მაგალითი 1. (დასაბეგრი პირი) პირობა:
ფიზიკურმა პირმა, რომელიც ახორციელებს ეკონომიკურ საქმიანობას და შესაბამისად, ამ ნაწილში წარმოადგენს დასაბეგრ პირს, 2021 წლის განმავლობაში თავისი პირადი მიზნიდან გამომდინარე (ვინაიდან იგი აპირებდა საცხოვრებლად გადასვლას საქართველოს ფარგლებს გარეთ), გაჰყიდა მის საკუთრებაში არსებული 5 საცხოვრებელი სახლი/ბინა, კერძოდ:
აგარაკი ქალაქგარეთ - 350 000 ლარად;
სოფელ ვარდისუბანში და სოფელ შრომაში (შესაბამისად დედის და მამის მხრიდან) მემკვიდრეობით მიღებული საკარმიდამო სახლები - 120 000 ლარად;
ორი საცხოვრებელი ბინა - 500 000 ლარად (მათ შორის ერთი ბინა რეალიზაციამდე გაქირავებული ჰქონდა იურიდიულ პირზე).
შენიშვნა: ფიზიკურ პირს აღნიშნული ქონების შეძენისას არ უსარგებლია დღგ-ის ჩათვლის უფლებით.
შეფასება:
სსკ-ის 158-ე მუხლის დებულებებიდან გამომდინარე ეკონომიკურ საქმიანობად არ განიხილება ერთჯერადი/არარეგულარული ხასიათის საქონლის მიწოდება ან/და მომსახურების გაწევა, გარდა არასაცხოვრებელი დანიშნულების შენობის/ნაგებობის მიწოდებისა;
მოცემული მუხლის მიზნისათვის არაერთჯერადი/რეგულარული ხასიათის საქმიანობად განიხილება საქმიანობა, რომელიც ხორციელდება სისტემატურად და ორგანიზებულად;
საქმიანობის არაერთჯერად/რეგულარულ საქმიანობად დაკვალიფიცირების მიზნით მნიშვნელობა ენიჭება პირის განზრახვას და არა ფაქტობრივად განხორციელებული ქმედების ოდენობას ან/და პერიოდს.
მოცემულ შემთხვევაში ფიზიკური პირის მიერ უძრავი ქონების (საცხოვრებელი სახლების/ბინების) რეალიზაცია, განხორციელებულია პირადი მიზნიდან გამომდინარე, და არ ატარებს სისტემატურ და ორგანიზებულ ხასიათს (პირი არ არის დაკავებული უძრავი ქონებით ვაჭრობით). მიუხედავად იმისა, რომ რეალიზებულია 5 სახლი/ბინა, ვერ ჩაითვლება არაერთჯერად/რეგულარულ მიწოდებად.
აღნიშნულის გათვალისწინებით ხსენებულ ნაწილში ფიზიკური პირის საქმიანობა არ განიხილება ეკონომიკურ საქმიანობად და შესაბამისად, მის მიერ განხორციელებული უძრავი ქონების მიწოდება (მის საკუთრებაში არსებული 5 საცხოვრებელი სახლის/ბინის მიწოდება) არ განიხილება დღგ-ით დასაბეგრ ოპერაციად".
ამ მაგალითიდან, შეგვიძლია დავასკვნათ, რომ ფიზიკური პირის მიერ გაყიდული საცხოვრებელი ფართების გაყიდვის რაოდენობა კი არ განსაზღვრავს, ეს მისი ეკონომიკური საქმიანობა არის თუ არა, არამედ ის, თუ რა არის მისი განზრახვა ამ ფართების გაყიდვისას. ზემოთ მოყვანილი მაგალითიდან გამომდინარე, დღგ-ის მიზნებისათვის, შეიძლება ზოგჯერ 5 ბინის (სახლის) გაყიდვა არ წარმოადგენდეს ფიზიკური პირის ეკონომიკურ საქმიანობად, მაგრამ ზოგჯერ 1 ბინის (სახლის) გაყიდვაც კი შეიძლება ჩაითვალოს ფიზიკური პირის ეკონომიკურ საქმიანობად. ასეთი მაგალითია, თუ მან იაფად შეიძინა სარემონტო სახლი, გაარემონტა და შემდგომ გაყიდა ის ძვირად, და ეს ყველაფერი გააკეთა სწორედ ასეთი წინასწარგანზრახვით, მოგების მიღების მიზნით. ყველა ინდივიდუალური შემთხვევა შეიძლება გახდეს სამსჯელო საგადასახადო ორგანოს მხრიდან. დღგ-ით დაბეგვრა/არდაბეგვრის საკითხი გადაწყდება ამ მსჯელობის შედეგად.
თუმცა, ჩვენი მხრიდან დავამატებთ, რომ საცხოვრებელი ფართის ერთჯერადი გაყიდვის შემთხვევაში,სავარაუდოდ თითქმის ყოველთვის მოხერხდება იმის დასაბუთება, რომ ეს არ იყო ფიზიკური პირის ეკონომიკური საქმიანობის ნაწილი.