გვაქვს ასეთი ოპერაცია: ჩვენი ქართული კომპანიის დაკვეთით არარეზიდენტმა კომპანიამ დაამზადა საქართველოში მშენებარე გასაყიდი უძრავი ქონების (აპარტჰოტელის) მაკეტი. მაკეტს ვიყენებს სხვადასხვა ქვეყნებში სამშენებლო გამოფენებზე პოტენციური უცხოელი მყიდველებისთვის წარსადგენად და ამჟამადაც ერთ-ერთ უცხო ქვეყანაშია.
არის ეჭვი, რომ ამ მაკეტის დამზადების მომსახურებაში გადახდილი საფასური უნდა დაიბეგროს გადახდის წყაროსთან, როგორც საქართველოში მდებარე უძრავ ქონებასთან უშუალოდ დაკავშირებული მომსახურება. როგორია თქვენი აზრი ამასთან დაკავშირებით?
მიმდინარე წლიდან, როგორ იბეგრებიან (რა განაკვეთით) ის მცირე ბიზნესის სტატუსის მქონე ფიზიკური პირები, რომლებიც ეწევიან შენობა-ნაგებობების სარემონტო მომსახურებას, რაც არ არის მშენებლობა?
შპს A-მ შეიძინა მიწის ნაკვეთი. ამ შეძენილ მიწის ნაკვეთზე ჩაატარა გარკვეული არქიტექტურული სამუშაოები (დენდროლოგიური კვლევა, სამშენებლო პროექტის შედგენა, სამშენებლო კოეფიციენტის ცვლილება-მომატება და ა.შ.), რაზეც მიღებული აქვს საგადასახადო (დღგ-ის) ანგარიშ-ფაქტურები. შემდგომ ეს მიწა შეიტანა ახლად დაფუძნებული შპს C-ს საწესდებო კაპიტალში (50% წილი). ეს შპს C დააფუძნეს შპს A-მ და მისმა პარტნიორმა შპს B-მ 50%-50% წილობრივი მონაწილებით. საწესდებო კაპიტალში შპს A-მ, როგორც ვთქვით, შეიტანა მიწა, ხოლო შპს B-მ – ფული. ეს ახალი შპს C ააშენებს კორპუსს და გაყიდის ბინებს (ანუ, „გაადეველოპერებს“ ამ მიწას). შპს C აშენებული ბინებიდან რაღაც რაოდენობის ბინებს გადასცემს შპს A-ს და შპს A დათმობს თავის 50%-იან წილს ამ ბინების მიღების შემდგომ.
გვაინტერესებს, ჩაითვლის თუ არა შპს A მიღებული არქიტექტურული მომსახურების დღგ-ს (რომელი არქიტექტურული მომსახურებაც მაშინ მიიღო, როცა მიწის მფლობელი იყო თვითონ)? რაიმე რისკებს ხომ არ ხედავთ?
ღვინის მწარმოებელ შპს-ს (დღგ-ის გადამხდელია, აღრიცხვისთვის იყენებს მსს ფასს-ს) სურს ააშენოს მცირე სასტუმრო თავის მიწაზე. ამასთან, ამ შენობას ექნება სარდაფი, სადაც შესაძლებელი იქნება ღვინის დაძველება. მშენებლობის პროცესში, დღგ-ს ჩავითვლით. თუ ეს სასტუმრო არ ამუშავდა, რა შეფასება შეიძლება მოჰყვეს ამას საგადასახადო ორგანოს მხრიდან?
შპს „სამშენებლო კომპანია“ მშენებლობის დაწყებისთვის ჩაერთო პროგრამაში „ქალაქი ბარაკების გარეშე“. კომპანიამ 2022 წელს დაიწყო მოლაპარაკება მიწის ერთ-ერთ საკადასტრო კოდზე, სადაც განთავსებულია ბარაკები და რომლებშიც ცხოვრობდა 30 მოსახლე (ერთ საკადასტრო კოდზე).
2023 წლის მაისისთვის მოხდა რეესტრში წინარე ნასყიდობების დარეგისტრირება და უკვე კომპანია იყო ქონების მომავალი მესაკუთრე ამ საკადასტრო კოდზე.
2023 წლის დეკემბერში რამდენიმე მოსახლემ „სამშენებლო კომპანიას“ მისი წილი გაუფორმა საკუთრებაში საჯარო რეესტრში, ხოლო დარჩენილი მოსახლეობის საკუთრებები გაგრძელდა 2024 წელს ეტაპობრივად, ბოლო მესაკუთრის გადმოფორმება მოხდა 2024 წლის ივლისის თვეში.
კითხვები მდგომარეობს შემდეგში:
1) კომპანიამ მიწის ბარტერი, როგორც მიღებული ავანსი, უნდა დაბეგროს თუ არა დღგ-ით, რადგან წინარე ხელშეკრულებები როგორც მომავალ მესაკუთრეზე იყო ჩაშვებული 2023 წელს?
2) პირველი კითხვის ანულირების შემთხვევაში, როდის უნდა გადაიხადოს კომპანიამ დღგ? ეტაპობრივად? ბოლო მესაკუთრის გადაფორმებიდან (რადგან ერთი საკადასტრო კოდია და ფაქტობრივად მიწა სრულად გვეკუთვნის ბოლო მესაკუთრის ჩაშვების დროს)? თუ, ვინაიდან მშენებლობაა, ნებართვის გაცემის შემდგომ (ვინაიდან შესაძლოა მშენებლობის ნებართვა საერთოდ არ გამოიცეს და მიმდინარე ხელშეკრულებები მოიშალოს სრულად)?
3) საჭიროა თუ არა ექსპერტის დასკვნა ზემოთ აღნიშნული მიწის საკადასტრო კოდზე საბაზრო ღირებულების დასადგენად? (რომელი ექსპერტის დასკვნა, რომ დამიკონკრეტოთ);
კომენტარი: ბარტერში იგულისხმება მიწის სანაცვლოდ სამშენებლო ფართის გადაცემა.
საქართველოს რეზიდენტ კომპანიას, რომელიც ეწევა სამშენებლო საქმიანობას (აშენებს მრავალფუნქციურ კომპლექსს), საშუამავლო მომსახურებას უწევს ისრაელის რეზიდენტი კომპანია/ფიზიკური პირი, კერძოდ შუამავალი ისრაელში მოიძიებს ბინის მყიდველ ფიზიკურ პირებს. თითოეულ მოძიებულ პირზე, რომელიც შეიძენს ბინას, საქართველოს რეზიდენტი კომპანია ისრაელის რეზიდენტს გადაუხდის შესაბამისი გასამრჯელოს თანხას. გთხოვთ მიპასუხოთ, რა გადასახადებით დაიბეგრება აღნიშნული ოპერაცია იმ შემთხვევაში, თუ არარეზიდენტი კომპანია/ფიზიკური პირი წარმოადგენს რეზიდენტობის ცნობას ან არ წარმოადგენს?
