ვართ დაბეგვრის „ესტონურ მოდელზე“ მყოფი სამშენებლო კომპანია (შპს). კომპანია ჩართულია პროგრამაში „ქალაქი ბარაკების გარეშე“. კომპანიამ 2022 წელს დაიწყო მოლაპარაკება მიწის ერთ-ერთ საკადასტრო კოდზე, სადაც განთავსებულია ბარაკები და რომლებშიც ცხოვრობდა 30 ე.წ. მოსახლე (ერთ საკადასტრო კოდზე). 2023 წლის დეკემბრის თვიდან 2024 წლის ივლისის თვის ჩათვლით პერიოდში კომპანიას ყველა მოსახლემ გაუფორმა თავისი წილი საკუთრებაში საჯარო რეესტრში. შესაბამისად აღნიშნულ მოსახლეებთან აღნიშნულ პერიოდში გაფორმდა „უძრავი ქონების ნასყიდობისა და სანაცვლო ქონების გადაცემის შესახებ“ (ე.წ. ბარტერის) ხელშეკრულებები და დარეგისტრირდა საჯარო რეესტრში. აღნიშნულ ბარტერის ხელშეკრულებებში არის ასეთი პუნქტები:
1) მხარეები ვთანხმდებით, რომ კომპანიის მიერ ნასყიდობის საგანზე საცხოვრებელი კორპუსის აშენებამდე, მისი საცხოვრებელ პირობებამდე მიყვანამდე და მოსახლისთვის გადმოცემამდე, მოსახლის მიერ კომპანიისთვის გადაცემული ფართი რჩება ამ მოსახლის სარგებლობაში და ის თავისუფლად იცხოვრებს აღნიშნულ ფართში;
2) მხარეები ვთანხმდებით, რომ კომპანია ყოველგვარი თანხის გადახდის გარეშე სრულად უზრუნველყოფს მოსახლის სამშენებლო მასალების სრულად ატანას ახალაშენებულ გადმოსაცემ ბინებში სარემონტო სამუშაოების ჩატარებისთვის;
3) მხარეები ვთანხმდებით, რომ კომპანიის მიერ ახალაშენებული საცხოვრებელი სახლის საცხოვრებელ პირობებამდე მიყვანისთანავე მოსახლეს საკუთრების უფლებით გაუფორმდება წინამდებარე ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ფართები, რა დროსაც მოსახლე ვალდებულია თავისუფალ მდგომარეობაში ჩააბაროს მის სარგებლობაში არსებული უძრავი ქონებები კომპანიას. მოსახლეს უფლება აქვს უძრავ ქონებებს მოხსნას ყველა სახის მოძრავი ნივთები და წაიღოს (მათ შორის კარებები, ფანჯრები, სახურავი, ხის ყველა სახის მასალა და „ბალკები“).
აღნიშნულ პუნქტებთან მიმართებაში, რამე საგადასახადო რისკი ხომ არ წარმოექმნება სამშენებლო კომპანიას?
დაბეგვრის „ესტონურ მოდელზე“ მყოფი შპს აშენებს საკუთარ მიწაზე მრავალბინიან კორპუსს, შემდგომი გაყიდვის მიზნით. ეკუთვნის თუ არა შპს-ს მიწის გადასახადის გადახდა? და თუ ეკუთვნის, როდემდე? როდის წყდება მიწის გადასახადის გადახდის ვალდებულება ამ მიწაზე?
გვაქვს ასეთი ოპერაცია: ჩვენი ქართული კომპანიის დაკვეთით არარეზიდენტმა კომპანიამ დაამზადა საქართველოში მშენებარე გასაყიდი უძრავი ქონების (აპარტჰოტელის) მაკეტი. მაკეტს ვიყენებს სხვადასხვა ქვეყნებში სამშენებლო გამოფენებზე პოტენციური უცხოელი მყიდველებისთვის წარსადგენად და ამჟამადაც ერთ-ერთ უცხო ქვეყანაშია.
არის ეჭვი, რომ ამ მაკეტის დამზადების მომსახურებაში გადახდილი საფასური უნდა დაიბეგროს გადახდის წყაროსთან, როგორც საქართველოში მდებარე უძრავ ქონებასთან უშუალოდ დაკავშირებული მომსახურება. როგორია თქვენი აზრი ამასთან დაკავშირებით?
მიმდინარე წლიდან, როგორ იბეგრებიან (რა განაკვეთით) ის მცირე ბიზნესის სტატუსის მქონე ფიზიკური პირები, რომლებიც ეწევიან შენობა-ნაგებობების სარემონტო მომსახურებას, რაც არ არის მშენებლობა?
შპს A-მ შეიძინა მიწის ნაკვეთი. ამ შეძენილ მიწის ნაკვეთზე ჩაატარა გარკვეული არქიტექტურული სამუშაოები (დენდროლოგიური კვლევა, სამშენებლო პროექტის შედგენა, სამშენებლო კოეფიციენტის ცვლილება-მომატება და ა.შ.), რაზეც მიღებული აქვს საგადასახადო (დღგ-ის) ანგარიშ-ფაქტურები. შემდგომ ეს მიწა შეიტანა ახლად დაფუძნებული შპს C-ს საწესდებო კაპიტალში (50% წილი). ეს შპს C დააფუძნეს შპს A-მ და მისმა პარტნიორმა შპს B-მ 50%-50% წილობრივი მონაწილებით. საწესდებო კაპიტალში შპს A-მ, როგორც ვთქვით, შეიტანა მიწა, ხოლო შპს B-მ – ფული. ეს ახალი შპს C ააშენებს კორპუსს და გაყიდის ბინებს (ანუ, „გაადეველოპერებს“ ამ მიწას). შპს C აშენებული ბინებიდან რაღაც რაოდენობის ბინებს გადასცემს შპს A-ს და შპს A დათმობს თავის 50%-იან წილს ამ ბინების მიღების შემდგომ.
გვაინტერესებს, ჩაითვლის თუ არა შპს A მიღებული არქიტექტურული მომსახურების დღგ-ს (რომელი არქიტექტურული მომსახურებაც მაშინ მიიღო, როცა მიწის მფლობელი იყო თვითონ)? რაიმე რისკებს ხომ არ ხედავთ?
ღვინის მწარმოებელ შპს-ს (დღგ-ის გადამხდელია, აღრიცხვისთვის იყენებს მსს ფასს-ს) სურს ააშენოს მცირე სასტუმრო თავის მიწაზე. ამასთან, ამ შენობას ექნება სარდაფი, სადაც შესაძლებელი იქნება ღვინის დაძველება. მშენებლობის პროცესში, დღგ-ს ჩავითვლით. თუ ეს სასტუმრო არ ამუშავდა, რა შეფასება შეიძლება მოჰყვეს ამას საგადასახადო ორგანოს მხრიდან?
