საქართველოს რეზიდენტ კომპანიას, რომელიც ეწევა სამშენებლო საქმიანობას (აშენებს მრავალფუნქციურ კომპლექსს), საშუამავლო მომსახურებას უწევს ისრაელის რეზიდენტი კომპანია/ფიზიკური პირი, კერძოდ შუამავალი ისრაელში მოიძიებს ბინის მყიდველ ფიზიკურ პირებს. თითოეულ მოძიებულ პირზე, რომელიც შეიძენს ბინას, საქართველოს რეზიდენტი კომპანია ისრაელის რეზიდენტს გადაუხდის შესაბამისი გასამრჯელოს თანხას. გთხოვთ მიპასუხოთ, რა გადასახადებით დაიბეგრება აღნიშნული ოპერაცია იმ შემთხვევაში, თუ არარეზიდენტი კომპანია/ფიზიკური პირი წარმოადგენს რეზიდენტობის ცნობას ან არ წარმოადგენს?
სამშენებლო კომპანიამ 2019 წელს ფიზიკური პირისგან ბარტერული ოპერაციის ფარგლებში შეიძინა არასასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთი. მიწის ღირებულების ანაზღაურება უნდა მოხდეს არაფულადი ფორმით – აღნიშნულ მიწაზე ასაშენებელი საცხოვრებელი კორპუსის ფართებით. 2021 წლიდან დღგ-ის კარში ცვლილებების შესვლის შემდეგ გაჩნდა გარკვეული კითხვის ნიშნები სამშენებლო კომპანიის მიერ სანაცვლო ფართების გადაცემის დასაბეგრი ოპერაციის საანგარიშო პერიოდის და ღირებულების განსაზღვრის ნაწილში. კერძოდ, ცვლილებების ძალაში შესვლამდე, შემოსავლების სამსახურის გავრცელებული მიდგომა დღგ-ით დასაბეგრი ოპერაციის ღირებულების განსაზღვრის ნაწილში ასეთი იყო – სამშენებლო კომპანიის მიერ მიწის მეპატრონე ფიზიკური პირისათვის გადასაცემი ფართების ღირებულება გამოიანგარიშებოდა ფორმულით: მშენებლობის დანახარჯებს (მიწის ღირებულების გარდა)+10% მოგება+18% დღგ. ამ საკითხზე არსებობს აუდიტის დეპარტამენტის მიერ გამოცემული არაერთი შემოწმების აქტი.
გარკვეული შეფერხებების გამო საცხოვრებელი კორპუსის მშენებლობა დაიწყო 2022 წელს და დასრულდება 2024 წელს. 2019-დან 2024-მდე საანგარიშო პერიოდში განხორციელდა მთელი რიგი საკანონმდებლო ცვლილებების. ფინანსთა მინისტრის 31.12.20210 წ. №996 ბრძანების 48(3) მუხლში გაჩნდა ჩანაწერი, რომლის თანახმად სანაცვლო ფართების ღირებულებად განისაზღვრა მიწის ნაკვეთის საბაზრო ფასი დღგ-ის გარეშე (მიწის ნაკვეთის საბაზრო ფასი სამშენებლო კომპანიისათვის გადაცემის საანგარიშო პერიოდში). ამ საკითხთან დაკავშირებით ასევე არსებობს 2024 წლის 07 ივნისის ფინანსთა მინისტრის №195 საჯარო გადაწყვეტილება.
იმის გათვალისწინებით, რომ მოცემულ შემთხვევაში საქმე გვაქვს 2019 წლიდან დაწყებულ გარიგებასთან, თქვენი გამოცდილების გათვალისწინებით გთხოვთ გაგვიზიაროთ თქვენი მოსაზრება დღგ-ის მიზნებისთვის შემდეგ კითხვებთან დაკავშირებით:
1) როგორ განისაზღვრება სამშენებლო კომპანიის მიერ მიწის მეპატრონე ფიზიკური პირისათვის გადასაცემი ფართების მიწოდების დაბეგვრის საანგარიშო პერიოდი?
2) როგორ განისაზღვრება სამშენებლო კომპანიის მიერ მიწის მეპატრონე ფიზიკური პირისათვის გადასაცემი ფართების ღირებულება?
3) მიწის მეპატრონე ფიზიკური პირი გეგმავს მიღებული ფართების სრულად რეალიზაციას. ამ მიზნით აპირებს დღგ-ის გადამხდელად რეგისტრაციას და მიღებული ფართების ღირებულებიდან დღგ-ის ჩათვლას სამშენებლო კომპანიის მიერ მისთვის წარდგენილი საგადასახადო ანგარიშ-ფაქტურების საფუძველზე. რაიმე სახის შეზღუდვა ხომ არ შეეხება მიწის მეპატრონე ფიზიკური პირის მიერ დღგ-ის ჩათვლის საკითხს?
დღგ-ის არაგადამხდელმა ინდმეწარმემ 2018 წლის ბოლოს გადაწყვიტა საკუთარ მიწაზე შემდგომი რეალიზაციის მიზნით აეშენებინა არასაცხოვრებელი ფართი მოწვეული სპეციალისტების მეშვეობით. 2019 წელს დაიწყო მასალების შეძენა, რომელსაც ბუღალტრულად აღრიცხავდა ჯერ მარაგებში 1620 ანგარიშზე, ხოლო წლის ბოლომდე გახარჯული მასალები შესაბამისი აქტის საფუძველზე გადაჰქონდა დაუმთავრებელ წარმოებაში 1630 ანგარიშზე.
მიზეზთა გამო მშენებლობა გაგრძელდა 2023 წლის მარტამდე. ყოველწლიურად აღრიცხვა ხდებოდა: ახლად შეძენილი მასალების – 1620 ანგარიშზე, გახარჯულის კი – 1630-ზე. საშემოსავლო გადასახადის წლიურ დეკლარაციაში 1620 და 1630 ანგარიშები აისახებოდა სმფ-ების სტრიქონებზე (21, 22, 24 სტრ.). მშენებლობა დასრულდა 2023 წლის მარტში.
ინდმეწარმემ 2023 წლის ივნისში გადაწყვიტა ეს ფართი, თვითღირებულებით 101 500 ლარი, აღარ გაეყიდა და გამოეყენებინა თავის ეკონომიკურ საქმიანობაში, რისთვისაც ბუღალტრულ აღრიცხვაში შეუცვალა მას კლასიფიკაცია და 01.07.2023 წ. თარიღით გადაიტანა ძირითად საშუალებებში. ამასთან, 01.11.2023 წ. წარადგინა ფიზიკური პირის ქონების გადასახადის დეკლარაცია (12 თვეზე) და 15.11.2023 წ.-მდე გადაიხადა შესაბამისი თანხაც. გვაინტერესებს:
1) სწორია თუ არა ბუღალტრულად ამ ოპერაციების აღრიცხვა და ქონების გადასახადით დაბეგვრა?
2) ვინაიდან ფართს შეეცვალა კლასიფიკაცია და გახდა ძირითადი საშუალება, საშემოსავლო გადასახადის წლიურ დეკლარაციაში ის ვერ აისახება სმფ-ების ნაშთის სტრ.22-ზე. სად უნდა აისახოს იგი?
3) დღგ-თი დაბეგვრის რაიმე ვალდებულება ხომ არ წარმოეშვა ინდმეწარმეს ამ ოპერაციების რომელიმე ეტაპზე?
შპს-მ (აღრიცხვაში ვიყენებთ მსს ფასს-ს) 2019 წელს ერთ-ერთ კომპანიას მოამზადებინა სასტუმროს პროექტი, რაზეც გადახდილია საკმაოდ დიდი თანხა. აღნიშნული თანხა გატარდა 2120 ანგარიშზე, როგორც დაუმთავრებელი მშენებლობა, თუმცა დღემდე არ დაწყებულა აღნიშნული სასტუმროს მშენებლობა და ჯერჯერობით უცნობია, როდის დაიწყება. მაინტერესებს, ამ ანგარიშზე უნდა იყოს თუ არა ეს თანხა და ქონების გადასახადით თუ დაიბეგრება?
სამშენებლო კომპანიასთან გვაქვს ბარტერული ოპერაცია. აღნაგობის ხელშეკრულების თანახმად ჩვენ გადავეცით მიწა და მიწის სანაცვლოდ დეველოპერულმა კომპანიამ ჩაგვირიცხა ნაწილი თანხის და ნაწილი ფართების სახით გადმოგვცა. ეს ფართები ჯერ არ არის ექსპლუატაციაში შესული და კომუნიკაციებიც არ არის დასრულებული. მიწის საბალანსო ღირებულება შეადგენს 2677040 ლარს (01.01.2018 წელს არის გადაფასებული).
2023 წლის ივნისის თვეში მოხდა მიწის აღნაგობის გაუქმება და მიწა გადავიდა დეველოპერული კომპანიის საკუთრებაში (ახალი ცვლილებების თანახმად, 2021 წლის 24 ივნისს მოხდა მიწის ღირებულების დადგენა და გასაყიდი ფართების თვითღირებულებაც განისაზღვრა ამ ღირებულებით). მიწა შეფასდა – 2657896 ლარის ოდენობით. დეველოპერის მიერ ჩარიცხული თანხა შეადგენს – 1274804 ლარს.
კითხვები მდგომარეობს შემდეგში:
1. როგორი გატარებით მოხდება მიწის გადაცემის შემდეგ საბალანსო ღირებულების 2677040 ლარის ჩამოწერა?
2. რა თანხით განისაზღვრება 1 მ2 ფართის ღირებულება? ჩარიცხულ თანხას – 1274804 ლარს დაემატება შეფასებული მიწის 2657896 ლარი, თუ მხოლოდ შეფასებული მიწის ღირებულება იანგარიშება? თუ ასეა – ამ ჩარიცხული თანხის კვალიფიკაცია როგორ განვსაზღვროთ?
3. აღნაგობის გაუქმების დროს, დღგ-ის დეკლარაციაში უნდა ვაჩვენოთ მიწის მიწოდება? და თუ კი, რა თანხა უნდა ვაჩვენოთ დეკლარაციაში?
4. ეს გადმოცემული ფართები ჩვენთვის არის გასაყიდი საქონელი. ჩვენ შეიძლება გავყიდოთ ფართები მყიდველისგან თანხის სრული ჩარიცხვით და ასევე შიდა განვადებით (2 წელზე გათვლით). რა დროს დადგება ჩვენთვის დღგ-ის გადახდის ვალდებულება (ჩარიცხული ავანსების გარდა), თუ სრულად ვერ იხდის მყიდველი თანხას, ჯერ კომუნიკაციები არ არის დასრულებული და ექსპლუატაციაშიც არ არის მიღებული შენობა? თუ ექსპლუატაციაში შევა და მყიდველს კიდევ აქვს დასაფარი ბინის ღირებულება, ამ შემთხვევაში სრულად დაბეგვრის ვალდებულება დაუდგება კომპანიას?
ახლად დაფუძნებულმა სამშენებლო კომპანიამ, რომელიც ჯერ არ არის დღგ-ის გადამხდელად რეგისტრირებული, იანვარში საკუთრებაში უნდა გადმოიფორმოს ფიზიკური პირისგან მიწის ნაკვეთი, რომელზეც განხორციელდება მშენებლობა (დაახლოებით, 2 წელი გაგრძელდება) და აშენებული ფართის ნაწილი გადაეცემა მიწის სანაცვლოდ ამ ფიზიკურ პირს.
ამ დათქმებით, მიწის საკუთრებაში გადმოფორმება ხომ არ წარმოშობს დღგ-ის გადამხდელად სავალდებულო რეგისტრაციის მოვალეობას სამშენებლო კომპანიისთვის?
