დეველოპერი კომპანიის მიერ მშენებარე საცხოვრებელ კორპუსში ბინების რეალიზება ხდება ორი მეთოდით:
ა) სამშენებლო ტერიტორიაზე მიწის სანაცვლოდ მშენებარე კორპუსში საცხოვრებელი ფართების გადაცემა და წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე მომავალ მესაკუთრედ დარეგისტრირება საჯარო რეესტრში;
ბ) წინარე ნასყიდობის საფუძველზე ხდება ფიზიკური პირების მომავალ მესაკუთრედ დარეგისტრირება საჯარო რეესტრში.
დეველოპერის მიერ ბინების საკუთრებაში გადაფორმება ხდება მაშინ, როცა ბინის მყიდველის მიერ მოხდება ხელშეკრულებაში მითითებული ნაკისრი ვალდებულებების შესრულება.
ზემოთ ხსენებული ორივე მეთოდის შემთხვევაში, ფიზიკური პირების მიერ უნდა მოხდეს წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე შეძენილი ბინების გადაყიდვა.
ჩვენი კითხვა შემდეგია:
1) შეუძლია თუ არა ფიზიკურ პირს დეველოპერის თანხმობის გარეშე ბინის გასხვისება და თუ კი, მაშინ როდის შეძლებს გამყიდველი ფიზიკური პირი გადაუფორმოს ბინა მყიდველ ფიზიკურ პირს?
2) დეველოპერის ბუღალტერიაში დებიტორად რომელი ფიზიკური პირი უნდა იყოს ასახული? პირველი, რომელთანაც დეველოპერს აქვს ხელშეკრულება გაფორმებული, თუ მეორე ფიზიკური პირი, რომელმაც შეიძინა პირველი ფიზიკური პირისგან ბინა? თუ მეორე ფიზიკური პირი უნდა იყოს ასახული, მაშინ დეველოპერს ახალი ნასყიდობის ხელშეკრულების გაკეთების ვალდებულება ხომ არ ექნება?
3) რომელ ფიზიკურ პირს აქვს დეველოპერთან ფინანსური ვალდებულება?
ჩვენი საწარმოს საქმიანობას წარმოადგენს საცხოვრებელი სახლების მშენებლობა და შემდგომ ბინების რეალიზაცია. საწყის ეტაპზე ხორციელდება მყიდველთან წინარე ხელშეკრულების მომზადება და მოცემულ ფართზე უფლების წინასწარი რეგისტრაცია, ხოლო მეორე ეტაპზე მხარეების მიერ ნაკისრი ვალდებულებების სრულად შესრულების შემთხვევაში ფორმდება ძირითადი ხელშეკრულება, რომლის მიხედვით მყიდველს გადაეცემა საკუთრების უფლება. გვესაჭიროება თქვენი მოსაზრება დღეისათვის მოქმედი კანონმდებლობის შესაბამისად უძრავი ქონების (საცხოვრებელი ფართი) მიწოდების დღგ-ით დაბეგვრის პერიოდთან დაკავშირებით. აქვე გვინდა აღვნიშნოთ, რომ მყიდველების მიერ ე.წ. „გრაფიკით“ თანხების გადახდისას, ვბეგრავთ როგორც ავანსებად მიღებულ თანხებს.
თქვენი აზრით, შეიძლება თუ არა ჩაითვალოს უძრავი ქონების (საქონელი) მიწოდებად „მომავალი“ მესაკუთრეების კომუნალური გადასახადების გადამხდელებად რეგისტრაცია ან ამ ფართის სარგებლობაში გადაცემა, მაშინ როცა ხელშეკრულების ორივე მხარის მიერ მთლიანად არ არის შესრულებული წინარე ხელშეკრულებაში მითითებული პირობა თანხის გადახდის შესახებ (გამოვდივართ სსკ 161-ე მუხლის მე-8 ნაწილის შესაბამისად, რომლის მიხედვით „უძრავი ქონების მიწოდებისას, თუ არ დადგა ამ მუხლის პირველი ნაწილის „ა.ბ.დ“ ქვეპუნქტით გათვალისწინებული პირობა, დასაბეგრი ოპერაციის განხორციელების დროდ ითვლება საკუთრების უფლების რეგისტრაციისთვის მარეგისტრირებელ ორგანოში წარსადგენი საკუთრების უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის შედგენის თარიღი, ხოლო თუ საკუთრების უფლების რეგისტრაცია (გადაცემა) დამოკიდებულია ამ დოკუმენტის მხარის (მხარეების) მიერ გარკვეული ვალდებულების შესრულებაზე ან/და პირობის დადგომაზე – ასეთი ვალდებულების შესრულების/პირობის დადგომის თარიღი“).
რაც შეეხება მომავალი მესაკუთრის მიერ საცხოვრებელი ფართით სარგებლობას, ეს შეიძლება ჩაითვალოს უსასყიდლოდ მომსახურების მიწოდებად (იჯარად), რომელიც თავის მხრივ წარმოშობს დღგ-ით დასაბეგრ ოპერაციას, მაგრამ ეს არ არის საქონლის მიწოდება, ისევ და ისევ იქიდან გამომდინარე, რომ არ არის ორმხრივად ნაკისრი ვალდებულებები შესრულებული. გთხოვთ გაგვიზიაროთ თქვენი მიდგომა ამ არცთუ ისე „პატარა“ პრობლემასთან დაკავშირებით.
აგრეთვე მოგახსენებთ, რომ 2020 წლის 1 იანვრიდან ძალაში შესასვლელი დღგ-ის ახალი რეგულაციების ერთი ნაწილი უკვე არეგულირებს ამ საკითხს, სადაც დაბეგვრის დროდ აღიარებულია უძრავი ქონების ფაქტიური გადაცემა.
კომპანიამ, რომელიც აშენებს და ყიდის საცხოვრებელ ფართებს, ძირითად საშუალებად დაიტოვა ერთი საოფისე და სამი საცხოვრებელი ფართი. კომპანიას ჰყავს არარეზიდენტი დამფუძნებლები, რომლებიც ხშირად ჩამოდიან საქართველოში და ეს საცხოვრებელი ფართები განკუთვნილია მათ მოსასვენებლად.
საკუთარი წარმოების შენობა-ნაგებობის ძირითად საშუალებად გამოყენების შემთხვევაში ამ ოპერაციაზე დარიცხული და დღგ-ის დეკლარაციაში ასახული დღგ-ის თანხა, იმავდროულად დღგ-ის ჩათვლის მიღების საფუძველია. ეს ეხება საოფისე ფართს, მაგრამ როგორ უნდა მოვიქცეთ საცხოვრებელი ფართის შემთხვევაში, გვაქვს თუ არა უფლება დარიცხული დღგ იმავდროულად ჩავითვალოთ?
და მეორე, ალბათ ეს უნდა განვიხილოთ დამფუძნებლებისთვის, ინვესტორებისთვის (არარეზიდენტისათვის) გაწეულ მომსახურებად და დავბეგროთ საშემოსავლოთი და უკუდაბეგვრის დღგ-ით?
დეველოპერი კომპანიის დაკვეთით მრავალსართულიანი საცხოვრებელი კორპუსის აშენების მიზნით სამშენებლო ტერიტორიაზე ჩატარდა საინჟინრო-გეოლოგიური კვლევა, სადაც დასკვნაში მითითებულია შემდეგი სახის 5 ფენა:
1-ლი ფენა – ტექნოლოგიური გრუნტი, სიმძლავრით 1.7 მ წარმოდგენილი ხრეშით და სამშენებლო ნარჩენებით;
მე-2 ფენა – დელუვიური თიხნარი მყარპლასტიკური კონსისტენციის;
მე-3 ფენა – კაჭარ-კენჭნარი ხრეშისა და ქვიშის შემავსებლით, სიმძლავრით 4.8-7.2 მ წყალგაჯერებული;
მე-4 ფენა – საშუალო მარცვლოვანი ქვიშები კენჭების 3-5%-მდე ჩანართებით, სიმძლავრით 3,5-6,5 მ;
მე-5 ფენა – რუხი ფერის, წყალგაჯერებული, წვრილმარცვლოვანი ქვიშები, სიმძლავრით 10.5-14.0 მ.
დეველოპერმა დაიწყო „კატლავანის“ ამოღებითი სამუშაოები, რათა მომზადდეს ნიადაგი მშენებლობის დასაწყებად.
გვაინტერესებს, დეველოპერს აქვს თუ არა უფლება მოახდინოს რეალიზაცია სამშენებლო ტერიტორიაზე ამოღებული მიწის და კენჭოვანი ქვიშის? და თუ კი, სასაქონლო ზედნადებში „საქონლის დასახელებაში“ ზემოთ ნახსენები გეოლოგის დასკვნაში მითითებული ფენების დასახელებით ხომ არ უნდა ჩაიწეროს? მაგალითად: 1-2 ფენა ქვაბულის გრუნტი (ტექნოლოგიური ნარევი მიწა), 3-4-5 ფენა ქვაბულის გრუნტი (კენჭოვანი ქვიშა)?
2) დეველოპერმა რეალიზაციის მიზნით ხომ არ უნდა მიმართოს შესაბამის უწყებას ლიცენზიის ასაღებად?
3) დეველოპერს მიწა და კენჭოვანი ქვიშა გადააქვს შიდა გადაზიდვით დასაწყობების მიზნით სხვა ტერიტორიაზე. გვაინტერესებს, თუ გარკვეული პერიოდის განმავლობაში გატანილი მიწა და კენჭოვანი ქვიშა არ შემოიტანა სამშენებლო ტერიტორიაზე, მაშინ გაჩუქებად ან უსასყიდლო მიწოდებად ხომ არ ჩაითვლება და საგადასახადო სანქცია ხომ არ დაეკისრება დეველოპერს?
კომპანია ყიდის ჯერ კიდევ დაუსრულებელ ბინებს. ძირითად ნასყიდობის ხელშეკრულებაში, რომელიც ტარდება საჯარო რეესტრში, იწერება ბინის მთლიანი ღირებულება. ბინა გადადის მყიდველის საკუთრებაში, მაგრამ ხელშეკრულებაში ფიქსირდება გამყიდველის ვალდებულება, რომ აღნიშნულ თანხაში, პერიოდის მითითებით (მაგ., 2020 წლის 31 იანვარი) უნდა ჩააბაროს „თეთრი კარკასის“ მდგომარეობაში (რომელიც მოიცავს: ჩაშენებულ კარებს, მოჭიმულ იატაკს, შელესილ კედლებს და ა.შ.). დღგ-ით დაბეგვრა ხდება ძირითადი ხელშეკრულების დადების მომენტისათვის.
ჩვენი შეკითხვა მდგომარეობს შემდეგში: მშენებლობის დასრულებამდე გაწეული ხარჯები მქონდეს დაგროვილი 1630 ანგარიშზე, თუ კონკრეტული ბინის რეალიზაციისას 71**-ზე ჩამოვწერო ამ პერიოდისთვის არსებული ფაქტიური ხარჯი, ხოლო დანარჩენი (კუთვნილი) ნაწილი – კორპუსის მშენებლობის დასრულების და ექსპლუატაციაში შესვლის შემდგომ?
დეველოპერმა გააფორმა ხელშეკრულება მიწის რამდენიმე მეპატრონესთან (ფიზიკურ პირებთან), რომლის მიხედვითაც დეველოპერი გადმოიფორმებს მიწის ნაკვეთს, რომელზეც აპირებს საცხოვრებელი კორპუსის მშენებლობას და მიწის სანაცვლოდ მიწის ზოგიერთ მეპატრონეს გადასცემს ფართს (კომერციულს და საცხოვრებელს), ზოგს კი – დამატებით კომპენსაციასაც. დეველოპერმა მშენებლობის დაწყებამდე გადმოიფორმა მიწის ნაკვეთები. ამ ხელშეკრულებას განვიხილავთ როგორც გრძელვადიან კონტრაქტს მიწის მეპატრონეებთან, მაგრამ მშენებელმა მშენებლობის დასაწყისშივე გააკეთა ასაშენებელი ბინების განშლა და მიწის მფლობელები უნდა დაარეგისტრიროს საჯარო რეესტრში. მშენებლობა ჯერ მხოლოდ საწყის ეტაპზეა.
1) ფიზიკური პირებისგან მიწის გადმოფორმება ხომ არ ჩაითვლება დეველოპერისათვის მიღებულ ავანსად და შესაბამისად, დღგ-ით დასაბეგრ ოპერაციად? თუ კი, მაშინ რა თანხიდან და როდის უნდა დაიბეგროს დეველოპერი?
2) საჯარო რეესტრში დარეგისტრირება როგორ უნდა მოხდეს, როგორც მშენებარე ფართების მომავალ მესაკუთრედ, თუ მესაკუთრედ?
3) გთხოვთ გაგვიმარტოთ, დაბეგვრის მიზნით რა განსხვავება არის მომავალ მესაკუთრედ და მესაკუთრედ შორის დარეგისტრებაზე?
4) ხომ არ წარმოშობს ზემოაღნიშნული საკუთრების რეგისტრაციის მომენტი გრძელვადიანი კონტრაქტის დასრულების მომენტს და ხომ არ უნდა დაბეგროს დღგ-თი დეველოპერმა საჯარო რეესტრში განშლის გაკეთებისა და მიწის მეპატრონეებზე რეგისტრაციის მომენტში სრული სამშენებლო მომსახურების (მიწის მეპატრონეებზე) მიწოდება? თუ კი, მაშინ რა თანხიდან უნდა დაიბეგროს? თუ არა, მაშინ რა მომენტი უნდა ჩაითვალოს გრძელვადიანი კონტრაქტის დასრულების მომენტად: შენობის ექსპლუატაციაში შეყვანა, მიწის მეპატრონეებზე ფართების ფაქტობრივი ჩაბარება თუ რამე სხვა?
