სამშენებლო კომპანია ყიდის ბინებს „თეთრი კარკასის“ მდგომარეობაში და არეგისტრირებს საჯარო რეესტრში მშენებარე სტატუსით, რადგან ბინები ჯერ ექსპლუატაციაში შესული არ არის. თითოეული ბინა აყვანილია 1640 ანგარიშზე და გაყიდვის მომენტში ჩამოიწერება გატარებით:
დ-ტი 7110 კ-ტი 1640. როგორც აღვნიშნეთ, ბინა არის „თეთრი კარკასის“ მდგომარეობაში, მაგრამ შემდგომ გრძელდება კორპუსის არასაცხოვრებელი ფართის მშენებლობა, მაგალითად: ფასადის მოპირკეთება, სადარბაზოს, ეზოს კეთილმოწყობა...
გვაინტერესებს, ეს ხარჯი 1630-დან პირდაპირ ჩამოვწეროთ 7110 ანგარიშზე, თუ ამ დანახარჯით გავზარდოთ თითოეული ბინის თვითღირებულება? მაგრამ უკვე გაყიდული ბინებისთვის ეს ხომ არ წარმოშობს დამატებით დღგ-ის გადახდის ვალდებულებას (მიუხედავად იმისა, რომ ის არ არის მიწოდება), რადგან ეს დამატებითი ხარჯები არ ეკუთვნის შიდა ბინებს?
დეველოპერმა გააფორმა მიწის რამდენიმე მეპატრონე ფიზიკურ პირთან ხელშეკრულება უძრავი ქონების ნასყიდობისა და უძრავი ქონების წინარე ნასყიდობის შესახებ, სადაც ერთ-ერთი მუხლი შემდეგნაირად არის ჩამოყალიბებული:
1) დეველოპერი საკუთრებაში გადასცემს პირველ მხარეს 800 კვ.მ ფართს შავი „კარკასის“ მდგომარეობით, გადასაცემი ფართის საერთო ფართობის 50%-ს A კორპუსში, ხოლო დარჩენილ 50%-ს ანუ 400 კვ/მ საცხოვრებელ ფართს – B კორპუსში.
2) პირველი მხარე მიიღებს უძრავი ქონების 120 000 აშშ დოლარის ეკვივალენტ თანხას ლარში, უნაღდო ანგარიშსწორებით გადარიცხვის დღეს არსებული ეროვნული კურსით, შემდეგი წესით: ა) 60 000 აშშ დოლარის ეკვივალენტ ლარში მეორე მხარის მიერ მშენებლობის ნებართვის მიღებიდან არაუგვიანეს 45 დღისა; ბ) 60 000 აშშ დოლარის ეკვივალენტ ლარში მშენებლობის მიმდინარეობისას, მერვე სართულის ფილის დასხმის შემდეგ არაუგვიანეს 45 დღისა.
3) პირველი მხარე მიიღებს 300 აშშ დოლარის ეკვივალენტ ლარში, კომპენსაციის სახით, მშენებლობის დაწყებიდან ყოველთვიურად. კომპენსაციის გაცემა შეწყდება შენობის გადახურვის დასრულებისთანავე.
მაინტერესებს, კომპენსაციის სახით ყოველთვიურად გაცემული 300 აშშ დოლარის ეკვივალენტი თანხა ლარში დაბეგვრას ექვემდებარება? და თუ კი, მაშინ გთხოვთ მიგვითითოთ, რა სახით უნდა დაიბეგროს.
დეველოპერი კომპანიის მიერ მშენებარე საცხოვრებელ კორპუსში ბინების რეალიზება ხდება ორი მეთოდით:
ა) სამშენებლო ტერიტორიაზე მიწის სანაცვლოდ მშენებარე კორპუსში საცხოვრებელი ფართების გადაცემა და წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე მომავალ მესაკუთრედ დარეგისტრირება საჯარო რეესტრში;
ბ) წინარე ნასყიდობის საფუძველზე ხდება ფიზიკური პირების მომავალ მესაკუთრედ დარეგისტრირება საჯარო რეესტრში.
დეველოპერის მიერ ბინების საკუთრებაში გადაფორმება ხდება მაშინ, როცა ბინის მყიდველის მიერ მოხდება ხელშეკრულებაში მითითებული ნაკისრი ვალდებულებების შესრულება.
ზემოთ ხსენებული ორივე მეთოდის შემთხვევაში, ფიზიკური პირების მიერ უნდა მოხდეს წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე შეძენილი ბინების გადაყიდვა.
ჩვენი კითხვა შემდეგია:
1) შეუძლია თუ არა ფიზიკურ პირს დეველოპერის თანხმობის გარეშე ბინის გასხვისება და თუ კი, მაშინ როდის შეძლებს გამყიდველი ფიზიკური პირი გადაუფორმოს ბინა მყიდველ ფიზიკურ პირს?
2) დეველოპერის ბუღალტერიაში დებიტორად რომელი ფიზიკური პირი უნდა იყოს ასახული? პირველი, რომელთანაც დეველოპერს აქვს ხელშეკრულება გაფორმებული, თუ მეორე ფიზიკური პირი, რომელმაც შეიძინა პირველი ფიზიკური პირისგან ბინა? თუ მეორე ფიზიკური პირი უნდა იყოს ასახული, მაშინ დეველოპერს ახალი ნასყიდობის ხელშეკრულების გაკეთების ვალდებულება ხომ არ ექნება?
3) რომელ ფიზიკურ პირს აქვს დეველოპერთან ფინანსური ვალდებულება?
ჩვენი საწარმოს საქმიანობას წარმოადგენს საცხოვრებელი სახლების მშენებლობა და შემდგომ ბინების რეალიზაცია. საწყის ეტაპზე ხორციელდება მყიდველთან წინარე ხელშეკრულების მომზადება და მოცემულ ფართზე უფლების წინასწარი რეგისტრაცია, ხოლო მეორე ეტაპზე მხარეების მიერ ნაკისრი ვალდებულებების სრულად შესრულების შემთხვევაში ფორმდება ძირითადი ხელშეკრულება, რომლის მიხედვით მყიდველს გადაეცემა საკუთრების უფლება. გვესაჭიროება თქვენი მოსაზრება დღეისათვის მოქმედი კანონმდებლობის შესაბამისად უძრავი ქონების (საცხოვრებელი ფართი) მიწოდების დღგ-ით დაბეგვრის პერიოდთან დაკავშირებით. აქვე გვინდა აღვნიშნოთ, რომ მყიდველების მიერ ე.წ. „გრაფიკით“ თანხების გადახდისას, ვბეგრავთ როგორც ავანსებად მიღებულ თანხებს.
თქვენი აზრით, შეიძლება თუ არა ჩაითვალოს უძრავი ქონების (საქონელი) მიწოდებად „მომავალი“ მესაკუთრეების კომუნალური გადასახადების გადამხდელებად რეგისტრაცია ან ამ ფართის სარგებლობაში გადაცემა, მაშინ როცა ხელშეკრულების ორივე მხარის მიერ მთლიანად არ არის შესრულებული წინარე ხელშეკრულებაში მითითებული პირობა თანხის გადახდის შესახებ (გამოვდივართ სსკ 161-ე მუხლის მე-8 ნაწილის შესაბამისად, რომლის მიხედვით „უძრავი ქონების მიწოდებისას, თუ არ დადგა ამ მუხლის პირველი ნაწილის „ა.ბ.დ“ ქვეპუნქტით გათვალისწინებული პირობა, დასაბეგრი ოპერაციის განხორციელების დროდ ითვლება საკუთრების უფლების რეგისტრაციისთვის მარეგისტრირებელ ორგანოში წარსადგენი საკუთრების უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის შედგენის თარიღი, ხოლო თუ საკუთრების უფლების რეგისტრაცია (გადაცემა) დამოკიდებულია ამ დოკუმენტის მხარის (მხარეების) მიერ გარკვეული ვალდებულების შესრულებაზე ან/და პირობის დადგომაზე – ასეთი ვალდებულების შესრულების/პირობის დადგომის თარიღი“).
რაც შეეხება მომავალი მესაკუთრის მიერ საცხოვრებელი ფართით სარგებლობას, ეს შეიძლება ჩაითვალოს უსასყიდლოდ მომსახურების მიწოდებად (იჯარად), რომელიც თავის მხრივ წარმოშობს დღგ-ით დასაბეგრ ოპერაციას, მაგრამ ეს არ არის საქონლის მიწოდება, ისევ და ისევ იქიდან გამომდინარე, რომ არ არის ორმხრივად ნაკისრი ვალდებულებები შესრულებული. გთხოვთ გაგვიზიაროთ თქვენი მიდგომა ამ არცთუ ისე „პატარა“ პრობლემასთან დაკავშირებით.
აგრეთვე მოგახსენებთ, რომ 2020 წლის 1 იანვრიდან ძალაში შესასვლელი დღგ-ის ახალი რეგულაციების ერთი ნაწილი უკვე არეგულირებს ამ საკითხს, სადაც დაბეგვრის დროდ აღიარებულია უძრავი ქონების ფაქტიური გადაცემა.
კომპანიამ, რომელიც აშენებს და ყიდის საცხოვრებელ ფართებს, ძირითად საშუალებად დაიტოვა ერთი საოფისე და სამი საცხოვრებელი ფართი. კომპანიას ჰყავს არარეზიდენტი დამფუძნებლები, რომლებიც ხშირად ჩამოდიან საქართველოში და ეს საცხოვრებელი ფართები განკუთვნილია მათ მოსასვენებლად.
საკუთარი წარმოების შენობა-ნაგებობის ძირითად საშუალებად გამოყენების შემთხვევაში ამ ოპერაციაზე დარიცხული და დღგ-ის დეკლარაციაში ასახული დღგ-ის თანხა, იმავდროულად დღგ-ის ჩათვლის მიღების საფუძველია. ეს ეხება საოფისე ფართს, მაგრამ როგორ უნდა მოვიქცეთ საცხოვრებელი ფართის შემთხვევაში, გვაქვს თუ არა უფლება დარიცხული დღგ იმავდროულად ჩავითვალოთ?
და მეორე, ალბათ ეს უნდა განვიხილოთ დამფუძნებლებისთვის, ინვესტორებისთვის (არარეზიდენტისათვის) გაწეულ მომსახურებად და დავბეგროთ საშემოსავლოთი და უკუდაბეგვრის დღგ-ით?
დეველოპერი კომპანიის დაკვეთით მრავალსართულიანი საცხოვრებელი კორპუსის აშენების მიზნით სამშენებლო ტერიტორიაზე ჩატარდა საინჟინრო-გეოლოგიური კვლევა, სადაც დასკვნაში მითითებულია შემდეგი სახის 5 ფენა:
1-ლი ფენა – ტექნოლოგიური გრუნტი, სიმძლავრით 1.7 მ წარმოდგენილი ხრეშით და სამშენებლო ნარჩენებით;
მე-2 ფენა – დელუვიური თიხნარი მყარპლასტიკური კონსისტენციის;
მე-3 ფენა – კაჭარ-კენჭნარი ხრეშისა და ქვიშის შემავსებლით, სიმძლავრით 4.8-7.2 მ წყალგაჯერებული;
მე-4 ფენა – საშუალო მარცვლოვანი ქვიშები კენჭების 3-5%-მდე ჩანართებით, სიმძლავრით 3,5-6,5 მ;
მე-5 ფენა – რუხი ფერის, წყალგაჯერებული, წვრილმარცვლოვანი ქვიშები, სიმძლავრით 10.5-14.0 მ.
დეველოპერმა დაიწყო „კატლავანის“ ამოღებითი სამუშაოები, რათა მომზადდეს ნიადაგი მშენებლობის დასაწყებად.
გვაინტერესებს, დეველოპერს აქვს თუ არა უფლება მოახდინოს რეალიზაცია სამშენებლო ტერიტორიაზე ამოღებული მიწის და კენჭოვანი ქვიშის? და თუ კი, სასაქონლო ზედნადებში „საქონლის დასახელებაში“ ზემოთ ნახსენები გეოლოგის დასკვნაში მითითებული ფენების დასახელებით ხომ არ უნდა ჩაიწეროს? მაგალითად: 1-2 ფენა ქვაბულის გრუნტი (ტექნოლოგიური ნარევი მიწა), 3-4-5 ფენა ქვაბულის გრუნტი (კენჭოვანი ქვიშა)?
2) დეველოპერმა რეალიზაციის მიზნით ხომ არ უნდა მიმართოს შესაბამის უწყებას ლიცენზიის ასაღებად?
3) დეველოპერს მიწა და კენჭოვანი ქვიშა გადააქვს შიდა გადაზიდვით დასაწყობების მიზნით სხვა ტერიტორიაზე. გვაინტერესებს, თუ გარკვეული პერიოდის განმავლობაში გატანილი მიწა და კენჭოვანი ქვიშა არ შემოიტანა სამშენებლო ტერიტორიაზე, მაშინ გაჩუქებად ან უსასყიდლო მიწოდებად ხომ არ ჩაითვლება და საგადასახადო სანქცია ხომ არ დაეკისრება დეველოპერს?
