დეველოპერი კომპანიის დაკვეთით მრავალსართულიანი საცხოვრებელი კორპუსის აშენების მიზნით სამშენებლო ტერიტორიაზე ჩატარდა საინჟინრო-გეოლოგიური კვლევა, სადაც დასკვნაში მითითებულია შემდეგი სახის 5 ფენა:
1-ლი ფენა – ტექნოლოგიური გრუნტი, სიმძლავრით 1.7 მ წარმოდგენილი ხრეშით და სამშენებლო ნარჩენებით;
მე-2 ფენა – დელუვიური თიხნარი მყარპლასტიკური კონსისტენციის;
მე-3 ფენა – კაჭარ-კენჭნარი ხრეშისა და ქვიშის შემავსებლით, სიმძლავრით 4.8-7.2 მ წყალგაჯერებული;
მე-4 ფენა – საშუალო მარცვლოვანი ქვიშები კენჭების 3-5%-მდე ჩანართებით, სიმძლავრით 3,5-6,5 მ;
მე-5 ფენა – რუხი ფერის, წყალგაჯერებული, წვრილმარცვლოვანი ქვიშები, სიმძლავრით 10.5-14.0 მ.
დეველოპერმა დაიწყო „კატლავანის“ ამოღებითი სამუშაოები, რათა მომზადდეს ნიადაგი მშენებლობის დასაწყებად.
გვაინტერესებს, დეველოპერს აქვს თუ არა უფლება მოახდინოს რეალიზაცია სამშენებლო ტერიტორიაზე ამოღებული მიწის და კენჭოვანი ქვიშის? და თუ კი, სასაქონლო ზედნადებში „საქონლის დასახელებაში“ ზემოთ ნახსენები გეოლოგის დასკვნაში მითითებული ფენების დასახელებით ხომ არ უნდა ჩაიწეროს? მაგალითად: 1-2 ფენა ქვაბულის გრუნტი (ტექნოლოგიური ნარევი მიწა), 3-4-5 ფენა ქვაბულის გრუნტი (კენჭოვანი ქვიშა)?
2) დეველოპერმა რეალიზაციის მიზნით ხომ არ უნდა მიმართოს შესაბამის უწყებას ლიცენზიის ასაღებად?
3) დეველოპერს მიწა და კენჭოვანი ქვიშა გადააქვს შიდა გადაზიდვით დასაწყობების მიზნით სხვა ტერიტორიაზე. გვაინტერესებს, თუ გარკვეული პერიოდის განმავლობაში გატანილი მიწა და კენჭოვანი ქვიშა არ შემოიტანა სამშენებლო ტერიტორიაზე, მაშინ გაჩუქებად ან უსასყიდლო მიწოდებად ხომ არ ჩაითვლება და საგადასახადო სანქცია ხომ არ დაეკისრება დეველოპერს?
კომპანია ყიდის ჯერ კიდევ დაუსრულებელ ბინებს. ძირითად ნასყიდობის ხელშეკრულებაში, რომელიც ტარდება საჯარო რეესტრში, იწერება ბინის მთლიანი ღირებულება. ბინა გადადის მყიდველის საკუთრებაში, მაგრამ ხელშეკრულებაში ფიქსირდება გამყიდველის ვალდებულება, რომ აღნიშნულ თანხაში, პერიოდის მითითებით (მაგ., 2020 წლის 31 იანვარი) უნდა ჩააბაროს „თეთრი კარკასის“ მდგომარეობაში (რომელიც მოიცავს: ჩაშენებულ კარებს, მოჭიმულ იატაკს, შელესილ კედლებს და ა.შ.). დღგ-ით დაბეგვრა ხდება ძირითადი ხელშეკრულების დადების მომენტისათვის.
ჩვენი შეკითხვა მდგომარეობს შემდეგში: მშენებლობის დასრულებამდე გაწეული ხარჯები მქონდეს დაგროვილი 1630 ანგარიშზე, თუ კონკრეტული ბინის რეალიზაციისას 71**-ზე ჩამოვწერო ამ პერიოდისთვის არსებული ფაქტიური ხარჯი, ხოლო დანარჩენი (კუთვნილი) ნაწილი – კორპუსის მშენებლობის დასრულების და ექსპლუატაციაში შესვლის შემდგომ?
დეველოპერმა გააფორმა ხელშეკრულება მიწის რამდენიმე მეპატრონესთან (ფიზიკურ პირებთან), რომლის მიხედვითაც დეველოპერი გადმოიფორმებს მიწის ნაკვეთს, რომელზეც აპირებს საცხოვრებელი კორპუსის მშენებლობას და მიწის სანაცვლოდ მიწის ზოგიერთ მეპატრონეს გადასცემს ფართს (კომერციულს და საცხოვრებელს), ზოგს კი – დამატებით კომპენსაციასაც. დეველოპერმა მშენებლობის დაწყებამდე გადმოიფორმა მიწის ნაკვეთები. ამ ხელშეკრულებას განვიხილავთ როგორც გრძელვადიან კონტრაქტს მიწის მეპატრონეებთან, მაგრამ მშენებელმა მშენებლობის დასაწყისშივე გააკეთა ასაშენებელი ბინების განშლა და მიწის მფლობელები უნდა დაარეგისტრიროს საჯარო რეესტრში. მშენებლობა ჯერ მხოლოდ საწყის ეტაპზეა.
1) ფიზიკური პირებისგან მიწის გადმოფორმება ხომ არ ჩაითვლება დეველოპერისათვის მიღებულ ავანსად და შესაბამისად, დღგ-ით დასაბეგრ ოპერაციად? თუ კი, მაშინ რა თანხიდან და როდის უნდა დაიბეგროს დეველოპერი?
2) საჯარო რეესტრში დარეგისტრირება როგორ უნდა მოხდეს, როგორც მშენებარე ფართების მომავალ მესაკუთრედ, თუ მესაკუთრედ?
3) გთხოვთ გაგვიმარტოთ, დაბეგვრის მიზნით რა განსხვავება არის მომავალ მესაკუთრედ და მესაკუთრედ შორის დარეგისტრებაზე?
4) ხომ არ წარმოშობს ზემოაღნიშნული საკუთრების რეგისტრაციის მომენტი გრძელვადიანი კონტრაქტის დასრულების მომენტს და ხომ არ უნდა დაბეგროს დღგ-თი დეველოპერმა საჯარო რეესტრში განშლის გაკეთებისა და მიწის მეპატრონეებზე რეგისტრაციის მომენტში სრული სამშენებლო მომსახურების (მიწის მეპატრონეებზე) მიწოდება? თუ კი, მაშინ რა თანხიდან უნდა დაიბეგროს? თუ არა, მაშინ რა მომენტი უნდა ჩაითვალოს გრძელვადიანი კონტრაქტის დასრულების მომენტად: შენობის ექსპლუატაციაში შეყვანა, მიწის მეპატრონეებზე ფართების ფაქტობრივი ჩაბარება თუ რამე სხვა?
წარმოვადგენთ სააქციო საზოგადოებას. რამდენიმე წლის წინ გაწეული გვქონდა ხარჯი საწარმოო კორპუსში ოფისის მშენებლობისთვის და შემდეგ შეჩერდა ეს პროექტი. თუმცა, დაუმთავრებელი მშენებლობის ანგარიშზე დაგვრჩა 21600 ლარი. შარშან (2018 წელს) გადაწყვიტეს ამ ადგილას დამხმარე მასალების საწყობის გაკეთება, რაზეც შედგა ცალკე პროექტი და ხარჯთაღრიცხვა. რა ვუყოთ ამ 21600 ლარს, როგორ ჩამოვწეროთ? ადრე გაწეული ხარჯი ფაქტობრივად წყალში ჩაიყარა.
ვაშენებ (ვანახლებ) სავაჭრო ფართს (მაქვს სამეწარმეო საქმიანობის უწყვეტი რეჟიმი და შესაბამისად, დასაბეგრი ბრუნვა, როგორც დღგ-ით დასაბეგრი, ასევე დაუბეგრავი). სამშენებლო ხარჯთაღრიცხვის მოცულობა მოიცავს როგორც დღგ-ით დასაბეგრ, ასევე დაუბეგრავ ფართს, საიდანაც დღგ-ით დასაბეგრი მიზნებისათვის ფართი შეადგენს დანახარჯის 80%-ს. გთხოვთ მოგვცეთ ახსნა-განმარტება, მშენებლობის გაწეულ ხარჯზე გადახდილი დღგ რა პროპორციით ჩავითვალო მოცემულ შემთხვევაში?
დეველოპერმა გააფორმა ხელშეკრულება მიწის რამდენიმე მეპატრონესთან (ფიზიკურ პირებთან), რომლის მიხედვითაც დეველოპერი გადმოიფორმებს მიწის ნაკვეთს, რომელზეც აპირებს საცხოვრებელი კორპუსის მშენებლობას და მიწის სანაცვლოდ მიწის ზოგიერთ მეპატრონეს გადასცემს მხოლოდ ფართს, ზოგს კი – დამატებით კომპენსაციასაც. დეველოპერმა მშენებლობის დაწყებამდე გადმოიფორმა მიწის ნაკვეთები.
ფიზიკური პირებისგან მიწის გადმოფორმება ხომ არ ჩაითვლება დეველოპერისათვის მიღებულ ავანსად და შესაბამისად, დღგ-ით დასაბეგრ ოპერაციად? თუ კი, მაშინ რა თანხიდან და როდის უნდა დაიბეგროს დეველოპერი?
