15 წლის წინ (ანუ, 2 წელზე მეტი ხნის წინ) მემკვიდრეობით მიღებული ან შეძენილი საცხოვრებელი ბინის ან სახლის გაყიდვა არ დაიბეგრება საშემოსავლო გადასახადით, რადგან ფიზიკური პირი ისარგებლებს სსკ 82-ე მუხლის 1-ლი ნაწილის „ვ.ა“ პუნქტით განსაზღვრული შეღავათით.
თუ მემკვიდრეობით ბინის მიღებიდან ჯერ არ არის გასული 2 წელი, მაშინ ფიზიკური პირი შეიძლება დაიბეგროს საშემოსავლო გადასახადით ამ ბინის გაყიდვისას, თუ ამ დროს წარმოიშობა აქტივის „რეალიზაციით მიღებული ნამეტი“, განმარტებული სსკ 82-ე მუხლის მე-4 ნაწილის „ბ“ პუნქტის მიხედვით. ამ შემთხვევაში, ფიზიკური პირის დაბეგვრა საშემოსავლო გადასახადით მოხდება 5%-იანი განაკვეთით, სსკ 81-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად:
„3. ფიზიკური პირის მიერ საცხოვრებელი ბინის (სახლის) და მასზე დამაგრებული მიწის ნაკვეთის, აგრეთვე ავტოსატრანსპორტო საშუალების მიწოდებით მიღებული ნამეტი შემოსავალი 5 პროცენტით იბეგრება“.
რაც შეეხება დღგ-ს, 2021 წლამდე, ფიზიკური პირის მიერ ბოლო 48 თვის განმავლობაში არაუმეტეს 4 საცხოვრებელი ბინის ან სახლის (მასზე მიმაგრებული მიწის ნაკვეთით) არ ითვლებოდა ეკონომიკურ საქმიანობად და შესაბამისად, დღგ-ით არ იბეგრებოდა. 2021 წლიდან, შესაბამისი ჩანაწერი საქართველოს ფინანსთა მინისტრის 31.12.2010 წ. №996 ბრძანებით დამტკიცებული „გადასახადების ადმინისტრირების შესახებ“ ინსტრუქციიდან ამოღებულია.
შემოსავლების სამსახურის უფროსის 2021 წლის 17 მარტის №7536 ბრძანების თანახმად (შემდგომი ცვლილებებით), დამტკიცებულია „დამატებული ღირებულების გადასახადის შესახებ მეთოდური მითითება“, რომელსაც თან ახლავს 8 დანართი. №4 დანართი „დასაბეგრი პირები“ შეიცავს ასეთ განმარტებას:
„ბ) ეკონომიკური საქმიანობა –ბ.ა) „მეწარმეთა შესახებ“ საქართველოს კანონის პირველი მუხლის მე-2 და მე-3 პუნქტით გათვალისწინებული საქმიანობა;
ბ.ბ) საქონლის მიწოდების/მომსახურების გაწევის ოპერაციების განმახორციელებელი პირების საქმიანობა, გარდა ერთჯერადი/არარეგულარული ხასიათის საქმიანობისა, ამ მუხლის მე-3 ნაწილის გათვალისწინებით;
ბ.გ) ქონების გამოყენება რეგულარული შემოსავლის მიღების მიზნით“.
იგივე დანართი შეიცავს ასეთ მაგალითს:
„მაგალითი 1. (დასაბეგრი პირი) პირობა:
ფიზიკურმა პირმა, რომელიც ახორციელებს ეკონომიკურ საქმიანობას და შესაბამისად, ამ ნაწილში წარმოადგენს დასაბეგრ პირს, 2021 წლის განმავლობაში თავისი პირადი მიზნიდან გამომდინარე (ვინაიდან იგი აპირებდა საცხოვრებლად გადასვლას საქართველოს ფარგლებს გარეთ), გაჰყიდა მის საკუთრებაში არსებული 5 საცხოვრებელი სახლი/ბინა, კერძოდ:
აგარაკი ქალაქგარეთ – 350 000 ლარად;
სოფელ ვარდისუბანში და სოფელ შრომაში (შესაბამისად დედის და მამის მხრიდან) მემკვიდრეობით მიღებული საკარმიდამო სახლები – 120 000 ლარად;
ორი საცხოვრებელი ბინა – 500 000 ლარად (მათ შორის ერთი ბინა რეალიზაციამდე გაქირავებული ჰქონდა იურიდიულ პირზე).
შენიშვნა: ფიზიკურ პირს აღნიშნული ქონების შეძენისას არ უსარგებლია დღგ-ის ჩათვლის უფლებით.
შეფასება:
სსკ-ის 158-ე მუხლის დებულებებიდან გამომდინარე ეკონომიკურ საქმიანობად არ განიხილება ერთჯერადი/არარეგულარული ხასიათის საქონლის მიწოდება ან/და მომსახურების გაწევა, გარდა არასაცხოვრებელი დანიშნულების შენობის/ნაგებობის მიწოდებისა;
მოცემული მუხლის მიზნისათვის არაერთჯერადი/რეგულარული ხასიათის საქმიანობად განიხილება საქმიანობა, რომელიც ხორციელდება სისტემატურად და ორგანიზებულად;
საქმიანობის არაერთჯერად/რეგულარულ საქმიანობად დაკვალიფიცირების მიზნით მნიშვნელობა ენიჭება პირის განზრახვას და არა ფაქტობრივად განხორციელებული ქმედების ოდენობას ან/და პერიოდს.
მოცემულ შემთხვევაში ფიზიკური პირის მიერ უძრავი ქონების (საცხოვრებელი სახლების/ბინების) რეალიზაცია, განხორციელებულია პირადი მიზნიდან გამომდინარე, და არ ატარებს სისტემატურ და ორგანიზებულ ხასიათს (პირი არ არის დაკავებული უძრავი ქონებით ვაჭრობით). მიუხედავად იმისა, რომ რეალიზებულია 5 სახლი/ბინა, ვერ ჩაითვლება არაერთჯერად/რეგულარულ მიწოდებად.
აღნიშნულის გათვალისწინებით ხსენებულ ნაწილში ფიზიკური პირის საქმიანობა არ განიხილება ეკონომიკურ საქმიანობად და შესაბამისად, მის მიერ განხორციელებული უძრავი ქონების მიწოდება (მის საკუთრებაში არსებული 5 საცხოვრებელი სახლის/ბინის მიწოდება) არ განიხილება დღგ-ით დასაბეგრ ოპერაციად“.
მოყვანილი განმარტებიდან და მაგალითიდან გამომდინარე, თუ ფიზიკურ პირს ბინის შეძენისას დღგ არ ჩაუთვლია (თეორიულად, ასეთი რამ შეიძლება მომხდარიყო), მაშინ:
- კითხვის 1-ლ და მე-3 ვარიანტებში დღგ-ით დაბეგვრა მას ცალსახად არ მოუწევს, რადგან ეკონომიკური საქმიანობის განზრახვა არ იკვეთება (შეძენილი უძრავი ქონება პირადი მოხმარებისთვის არის განკუთვნილი);
­- ფიზიკურ პირს არც კითხვის მე-2 და მე-4 ვარიანტებში მოუწევს დღგ-ით დაბეგვრა, რადგან მართალია მის მიერ შესყიდული უძრავი ქონებიდან ერთი – კომერციული დანიშნულებისაა, მაგრამ მოცემულ კონკრეტულ შემთხვევაში ფიზიკური პირის მიერ ქონების გაყიდვა არ განხორციელებულა სისტემატურად და ორგანიზებულად, მის მიერ გაყიდულია ის ქონება, რომელიც მას ეკონომიკური საქმიანობისათვის არ შეუძენია.