ძებნის შედეგად ნაპოვნია 51 შედეგი
მშენებარე ფართი დასრულდა და ექსპლუატაციაში შევიდა (არა სამართლებრივად) 2019 წლის აგვისტოში, თუმცა ჯერ კიდევ აქვს მშენებარე სტატუსი. გვაქვს ორი შემთხვევა:
1) წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების თანახმად, მყიდველმა 2019 წლის მაისის თვეში შემოიტანა ავანსად 10 000 ლარი (ბინის ღირებულებაა 100 000 ლარი), რომელიც დაიბეგრა ავანსად. 2020 წლის თებერვალში მიღებულია 10 000 ლარი, ისიც დაბეგრილია ავანსად. ძირითადი ნასყიდობის ხელშეკრულება შედგა და მყიდველს საკუთრებაში ბინა გადაეცა 2020 წლის მარტის თვეში და დღგ-ის ძველი რეგულაციებით დარჩენილი 80 000 ლარიც დაიბეგრა, მიუხედავად იმისა, რომ ჯერ არცაა გადახდილი სრულად (ანუ არ არის შესრულებული ერთ-ერთი მხარის ვალდებულება). რამდენად სწორია კომპანიის ქმედება?
2) წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების თანახმად მყიდველს შემოტანილი აქვს თანხები 2018, 2019, 2020, 2021 წლებში, რომელიც დაბეგრილია ავანსად, მაგრამ არ არის საკუთრებაში გადაცემული, რადგან წინარე ხელშეკრულებაში წერია, რომ მყიდველს ბინა საკუთრებაში გადაეცემა თანხის სრულად დაფარვის დროს, ანუ ერთ-ერთი მხარის ვალდებულება არ არის შესრულებული. ამ შემთხვევაში დღგ-ის ახალი რეგულაციებით, ვართ თუ არა ვალდებული დავბეგროთ და თუ ვართ, რა პერიოდში?
ბინათმშენებლობის ამხანაგობის (რომელიც შექმნილია ერთ-ერთ რაიონულ ქალაქში ჯერ კიდევ 1992 წელს) დაკვეთით სამშენებლო კომპანია ახორციელებს მრავალსართულიანი საცხოვრებელი კორპუსის მშენებლობას (2020 წლის 09 მარტის ნარდობის ხელშეკრულება).
მიწისა და პროექტის მესაკუთრე არის ამხანაგობა და მშენებლობის ნებართვაც გაცემულია ამხანაგობაზე. სამშენებლო სამუშაოების 10-15% უკვე შესრულებულია, ზემოაღნიშნული ნარდობის ხელშეკრულების ფარგლებში.
ამხანაგობის არაერთი მცდელობის მიუხედავად, ობიექტი ვერ მოხვდა სსკ 309-ე მუხლის 81-ე ნაწილით გათვალისწინებულ ნუსხაში (თუმცა, მცდელობა გრძელდება – 2020 წლის ნოემბერში წარდგენილია წერილი პრემიერ-მინისტრის სახელზე).
გადაწყვეტილების მისაღებად გვესაჭიროება თქვენი რჩევა, კერძოდ, როგორ მოვიქცეთ:
1) ამხანაგობამ გააკეთოს განშლა რეესტრში, თავისი კუთვნილი ფართები დაიტოვოს და დანარჩენი მიაწოდოს მშენებელს აშენების სანაცვლოდ (მშენებელი ყიდის თავის კუთვნილ ფართებს);
2) მიწა თავისი გაწეული ხარჯებით საკუთრებაში გადაეცეს მშენებელს (მშენებლობის დასრულების შემდეგ მშენებელი გადასცემს ამხანაგობას საკუთრების უფლებას კუთვნილ ფართებზე და მშენებელი ყიდის თავის კუთვნილ ფართებს);
3) ყველაფერი რჩება ამხანაგობის სახელზე (ამხანაგობა იტოვებს კუთვნილ ფართებს და ყიდის დანარჩენ ფართებს). ამ ნაწილში ერთი პრობლემა იქმნება ბანკებთან, რადგან ბანკი ამხანაგობის საკუთრებაში არსებულ ქონებას არ ტვირთავს იპოთეკით და გაყიდვების პროცესი ფერხდება;
4) თუ სამშენებლო კომპანიაზე მოხდება მიწისა და დაუმთავრებელი მშენებლობის გადაფორმება და მოგვიანებით დაკმაყოფილდა ამხანაგობის მოთხოვნა სსკ 309-ე მუხლის 81-ე ნაწილით გათვალისწინებულ ნუსხაში ობიექტის შეყვანასთან დაკავშირებით, ამ შემთხვევაში ამხანაგობას ექნება კიდევ ამ შეღავათით სარგებლობის უფლება?
2021/03
დღგ
მშენებლობა
სამართლებრივი/იურიდიული
უძრავი
ქონება
პასუხის ნახვა
სამშენებლო კომპანიას მშენებარე ფართზე, წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე 2021 წლის თებერვლის თვეში, ავანსად ჩაერიცხა 20 000 ლარი, რომელიც დაიბეგრა როგორც ავანსი (სრული ღირებულება 100 000 ლარია). ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმება და საჯარო რეესტრში დარეგისტრება მოხდება 2022 წლის დეკემბერში. მშენებლობა დასრულდება 2023 წლის თებერვალში. რიგი მიზეზების გამო კორპუსი ექსპლუატაციაში შევა (იგულისხმება მუნიციპალიტეტის მიერ მიღება) 2025 წლის მარტში.
დღგ-ის ახალი რეგულაციების მიხედვით, როდის მოხდება დარჩენილი თანხის (80 000 ლარის) დაბეგვრა:
1) 2022 წლის დეკემბერში, როცა დაიდება ნასყიდობის ხელშეკრულება; თუ
2) 2023 წლის თებერვალში, როცა დასრულდება მშენებლობა; თუ
3) 2025 წლის მარტში, როცა შევა ექსპლუატაციაში?
1) დღგ-ის გადამხდელი შპს „X“ გრძელვადიანი იჯარით აღებულ მიწის ფართზე ვაშენებთ შენობას. არ გაგვაჩნია ჩათვლის უფლების გარეშე გათავისუფლებული ბრუნვები. მშენებლობის დასრულების დროს რა ფორმით მოხდება ამის დაფიქსირება? დღგ-ის დეკლარაციაში აღარ ვაფიქსირებთ I და III გვერდებზე? 2) დღგ-ის გადამხდელი შპს „Y“ გრძელვადიანი იჯარით აღებულ მიწის ფართზე მდგარ შენობას ვარემონტებთ (კაპიტალურად). არ გაგვაჩნია ჩათვლის უფლების გარეშე გათავისუფლებული ბრუნვები. შეკითხვა იგივეა, რაც პირველ ნაწილში.
2021/01
დღგ
აღრიცხვა-ანგარიშგების
წესები
და
სტანდარტები
იჯარა
მშენებლობა
პასუხის ნახვა
დეველოპერმა გააფორმა მიწის რამდენიმე მეპატრონე ფიზიკურ პირთან ხელშეკრულება უძრავი ქონების ნასყიდობისა და უძრავი ქონების წინარე ნასყიდობის შესახებ, სადაც ერთ-ერთი მუხლი შემდეგნაირად არის ჩამოყალიბებული:
1. დეველოპერი საკუთრებაში გადასცემს პირველ მხარეს (მიწის მეპატრონე ფიზიკურ პირებს) 992 კვ.მ ფართებს შავი „კარკასის“ მდგომარეობით და 60.6 კვ.მ კომერციულ ფართებს, რომელიც უნდა აშენდეს ამ მიწაზე;
2. პირველი მხარე ასევე მიიღებს უძრავი ქონების ღირებულებას 120 000 აშშ დოლარის ეკვივალენტ თანხას ლარში, უნაღდო ანგარიშსწორებით გადარიცხვის დღეს არსებული ეროვნული ბანკის კურსით, შემდეგი წესით: ა) 60 000 აშშ დოლარის ეკვივალენტ თანხას ლარში – მეორე მხარის მიერ მშენებლობის ნებართვის მიღებიდან არაუგვიანეს 45 დღისა; ბ) 60 000 აშშ დოლარის ეკვივალენტ თანხას ლარში – მშენებლობის მიმდინარეობისას, მერვე სართულის ფილის დასხმის შემდეგ არაუგვიანეს 45 დღისა.
3. პირველი მხარე ასევე მიიღებს 300 აშშ დოლარის ეკვივალენტ თანხას ლარში, კომპენსაციის სახით, მშენებლობის დაწყებიდან ყოველთვიურად. კომპენსაციის გაცემა შეწყდება შენობის გადახურვის დასრულებისთანავე (მშენებლობის დასრულების ვადაა 36 თვე ხელშეკრულების გაფორმებიდან).
გვაინტერესებს:
1) ვინაიდან, მიზეზთა გამო, ვერ ვახერხებთ გადმოცემული მიწის შეფასებას და რეალური ღირებულების დადგენას, მაშინ როგორ შეიძლება გამოვითვალოთ (რა ლოგიკით? ხელშეკრულებაში არსებული მოცემულობები შეიძლება იქნეს გამოყენებული?) ის თანხა, რა თანხადაც უნდა დავსვათ შეძენილი მიწა ჩვენს ბალანსზე?
2) ვინაიდან მიწის მეპატრონეებთან გაფორმდა წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებები გადასაცემ ფართებზე, შესაბამისად ჩაითვლება, რომ დეველოპერი მათ უწევთ სამშენებლო მომსახურებას, ამიტომ დეველოპერმა ფინანსური აღრიცხვის მიზნებისათვის ხომ არ უნდა აღიაროს გადავადებული შემოსავალი და რა თანხით? ასევე, საგადასახადო მიზნებისთვისაც, ეტაპებად ხომ არ უნდა მოხდეს დაყოფა გასაწევი მომსახურების? შესაბამისად, დღგ-ით დაბეგვრა როდის ხდება და რა თანხიდან?
3) ხოლო, საგადასახადო კუთხით, დეველოპერმა თუ მშენებლობის დასრულების ბოლოს უნდა აღიაროს შემოსავალი გაწეული მომსახურებიდან, მაშინ რა თანხიდან უნდა მოხდეს დღგ-ით დაბეგვრა – გაწეული მომსახურების საბაზრო ფასიდან მომსახურების დასრულების თარიღით, გაწეულ დანახარჯებს (თვითღირებულებას) + 10% (პირობითად ავიღეთ) ფასნამატიდან, თუ ბინების საკუთრებაში გადაცემის მომენტში (ანუ მშენებლობის დასრულების ბოლოს) მათი საბაზრო ფასიდან (რაც შეიძლება ბევრად განსხვავდებოდეს ხელშეკრულების დადების მომენტში შეძენილი მიწის საბაზრო ფასისგან – იყოს მეტი)?
4) ბოლოს, თუ აღმოჩნდება, რომ ბალანსზე დასმული შეძენილი მიწის ფასი, ერთი მხრივ, და მიწოდებულ მომსახურებას ან/და მიწოდებულ ბინებს + გადახდილი თანხები, მეორე მხრივ, განსხვავდება ერთმანეთისაგან, რა მოსდის სხვაობას?
2020/12
დღგ
აღრიცხვა-ანგარიშგების
წესები
და
სტანდარტები
ბარტერი
მშენებლობა
პასუხის ნახვა
1) 2018 წლის 1 იანვრიდან, შპს, რომელიც აშენებს მრავალსართულიან შენობას (მშენებარე), ზოგიერთ ფიზიკურ პირზე აფორმებს წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებას (შიდა განვადების სახით) და თანხის გადახდას უნაწილებს რამდენიმე წელზე. მაგალითად, პირველი გადახდა მოხდება 2018 წლის 1 თებერვლიდან თვეში პირობითად 1000$ – 2020 წლის 1 დეკემბრამდე. ამასთან აღნიშნულ ბინას მყიდველი (ფიზიკური პირი) ვერ გაყიდის გამყიდველი შპს-ის თანხმობის გარეშე. თუ სრულად ვერ მოახდენს თანხის გრაფიკით დაფარვას, ფიზიკურ პირს დაუბრუნდება გადახდილი თანხა 10%-ის გამოკლებით, ხოლო როცა გადაიხდის სრულად, მხოლოდ მაშინ დარეგისტრირდება ფიზიკური პირი საჯარო რეესტრში როგორც ამ ბინის მესაკუთრე.
გვაინტერესებს, როდესაც ფორმდება შიდა განვადება, ხოლო ჯერ ფართი არ არის დასრულებული (მშენებარე), ასევე გაფორმებულია გადახდის გრაფიკი პირობითად 1000$ თვეში, ხომ არ ჩაითვლება ეს ლიზინგის შემთხვევად და დღგ-ით დაიბეგრება არა ჩარიცხული თანხები (მაგალითად ავანსი), არამედ როგორც რეგულარული მომსახურება? და ყოველი თვის ბოლო რიცხვი ხომ არ იქნება დღგ-ით დასაბეგრი (1000$) შპს-ისთვის, მიუხედავად იმისა, გადახდილია თუ არა თანხა?
თუ ჩაითვლება ლიზინგად, მაშინ ჩარიცხული ავანსები არ უნდა დაიბეგროს? რეგულარულ მომსახურებას ხომ არ ეხება დღგ-ით ავანსის დაბევრა? ასევე თუ ჩავთვლით შიდა განვადებას როგორც ლიზინგს, მაშინ ქონების გადასახადი მოუწევს ლიზინგის გამცემს?
2) ასევე გვაინტერესებს სიტუაციური სახელმძღვანელო №1116. ანუ, თუ განვადებით გავეცით ეს მშენებარე ბინა, სრულად უნდა დაიბეგროს დღგ-ით?
2020/11
დღგ
ქონების
(მ.შ.
მიწის)
გადასახადი
ლიზინგი
მშენებლობა
უძრავი
ქონება
პასუხის ნახვა
